Stambeni krediti – nekoliko stvari koje morate znati

Par osnovnih pojmova

Kamata – iznos novaca koji plaćamo banci kao cijenu što nam je posudila novac. Novac nije besplatan nego nam ga banke posuđuju i to naplaćuju.

Kamatna stopa – izražava se u postotku (%) i govori nam kolika je cijena novca. Pod kamatnom stopom od 5% uvijek (osim ako nije posebno naznačeno) se podrazumijeva godišnja kamata odnosno cijena je 5% godišnje. Efektivna kamatna stopa bi nam trebala pokazati realnu kamatu odnosno cijenu novca kada su uzmu u obzir i ostali troškovi (naknada za kredit i sl.) Međutim koliko ja znam ona ne uzima u obzir i troškove procjene vašeg stana i troškove javnog bilježnika. Ipak po njoj možete uspoređivati kredite različitih banaka.

Interkalarna kamata – objašnjeno u nastavku.

Glavnica – iznos novca koji ste posudili. Ako uzimate 100.000 EUR-a kredita tih 100.000 EUR-a se naziva glavnicom.

Rata – u govoru često kažemo “rata kredita” i pri tome mislimo na iznos koji mjesečno plaćamo. Uzmemo kredit na 10 godina i “rata” nam je 500 EUR-a mjesečno. Međutim to je kriva upotreba riječi rata jer rata podrazumijeva otplatu glavnice (onih 100.000 EUR-a) i samo glavnice.

Anuitet – stručni naziv za mjesečnu “ratu kredita”. Predstavlja zbroj kamate i glavnice. Dakle; anuitet = rata + kamata. Anuitet je uvijek isti odnosno svaki mjesec plaćamo isti iznos, ali se omjer kamate i glavnice stalno mijenja. Pokazat ćemo sve ovo na sljedećem primjeru.

Primjer kredita od 100.000 EUR-a.
Ok. Uspjeli ste uzeti kredit npr. od 100.000 EUR-a na 20 godina. Kamatna stopa je 5% godišnje. Za 20 godina ukupno ćete vratiti 156.921 EUR (100.000 EUR glavnice i 56.921 EUR kamate). Stvar je malo komplicirana jer vi svaki mjesec banci plaćate i glavnicu i kamatu odnosno kamata se stalno računa na sve manji i manji iznos glavnice. Laički bi računali kamatu kao 5% od 100.000 i dobili bi za jednu godinu kamatu od 5.000 EUR-a (0,05 x 100.000). Međutim nećemo platiti 5.000 EUR-a kamate već manje jer svaki mjesec smanjujemo i glavnicu na koju se kamata računa.

Iz tablice vidite da je mjesečni anuitet 653,84 EUR-a. Od toga je u prvom anuitetu iznos glavnice 246,43 EUR-a, a iznos kamata 407,41 EUR. Kako se naša glavnica smanjuje (zadnja kolona) tako je i kamata sve manja. Ono što možete odmah zaključiti je da na početku otplate kredita VEĆINA uplaćenih novaca ide za plaćanje kamate!

Drugim riječima prijevremeno zatvaranje kredita kako biste platili što manje kamate trebate napraviti što ranije, a ne nakon 15 godina. Za samo 7 godina banci ste platili više od 50% kamate.

Je li bolje uzeti kredit na duži rok uz manji mjesečni anuitet ili obrnuto?
To je vječna dilema koja ipak ovisi od slučaja do slučaja. Duži rok automatski znači da ćete platiti i više kamata. Istina je da uz manji mjesečni anuitet možda možete investirati dio novaca ili vam ostaje više novaca za život. Uz kraći rok prije ćete otplatiti kredit i manje ćete platiti kamata samo je pitanje možete li plaćati visoki anuitet. Pravilo je da se nikada ne zadužujete na maksimalno veliki anuitet. Naime ako jedva spajate kraj s krajem i uzmete visoki anuitet kako biste što prije vratili kredit, što će se dogoditi ako banka poveća kamatnu stopu ili se promjeni tečaj? Od čega ćete onda živjeti? Zaboravite ona vremena visoke inflacije i fiksnih kamatnih stopa kada su anuiteti na kraju iznosili kutiju cigareta. Također ne računajte kako će vam plaća samo rasti jer se može dogoditi i da se smanji.

Koliko je zaista važna kamata stopa? Kolika je razlika između 5% i 6%?
Kamatna stopa je JAKO VAŽNA. Najvažnija. Razlika između 5% i 6% kod kredita koji se uzimaju na 20 ili 30 godina je ogromna. Recimo u gornjem primjeru je kamatna stopa 5%. Da je slučajno 6% mjesečni anuitet bi bio 707,29 EUR (50 EUR-a veći!!), a ukupan iznos kamate bi umjesto 56.921 EUR bio 69.749 EUR (platili bi 12.800 EUR-a više kamata!!)

Fiksna ili promjenjiva kamata?
Svakako je sigurnija fiksna. Ukoliko ne želite neugodna iznenađenja uzmite fiksnu kamatnu stopu. Promjenjiva bi trebala biti niža od fiksne, a budući u početku plaćate najviše kamate možete proći jeftinije u konačnici. Naravno možete proći i puno puno skuplje ukoliko se kamatna stopa promjeni.

Što je to interkalarna kamata?
Još jedna «pljačka» od strane banke ili…? Nije nikakva pljačka radi se o kamati koja se obračunava od dana kada ste zaista uzeli novce do prvog sljedećeg dana u mjesecu. Naime, otplatni plan se radi tako da je dospijeće rate prvi dan u mjesecu, a budući se rijetko kada kredit diže baš prvoga u mjesecu plaćate kamatu za razdoblje od dana od kada ste zaista uzeli novce do početka otplate. Možete smanjiti taj iznos ako podignete kredit krajem mjeseca i to svakako učinite. Najgore je ako uzimate kredit početkom mjeseca jer onda plaćate najviše kamate.