Ponuda stambenih kredita i raznih uvjeta svakim danom je sve veća. No bez obzira na trenutne uvjete/akcije postoji nekoliko stvari koje vrijede za sve kredite i o kojima morate voditi računa. Za početak da razbijem iluziju u prijevremenom vraćanju kredita. Ukoliko ga uzmete na 25 godina budite spremni da ćete ga zaista i vraćati 25 godina. Nemojte se zanositi planovima kako ćete ga brzo vratiti. Također kredit ćete najvjerojatnije uzeti u banci u kojoj već imate tekući račun i s kojom imate poslovni odnos bez obzira na ponude ostalih banaka.

Par osnovnih pojmova

Kamata - iznos novaca koji plaćamo banci kao cijenu što nam je posudila novac. Novac nije besplatan nego nam ga banke posuđuju i to naplaćuju.

Kamatna stopa - izražava se u postotku (%) i govori nam kolika je cijena novca. Pod kamatnom stopom od 5% uvijek (osim ako nije posebno naznačeno) se podrazumijeva godišnja kamata odnosno cijena je 5% godišnje. Efektivna kamatna stopa bi nam trebala pokazati realnu kamatu odnosno cijenu novca kada su uzmu u obzir i ostali troškovi (naknada za kredit i sl.) Međutim koliko ja znam ona ne uzima u obzir i troškove procjene vašeg stana i troškove javnog bilježnika. Ipak po njoj možete uspoređivati kredite različitih banaka.

Interkalarna kamata - objašnjeno u nastavku.

Glavnica - iznos novca koji ste posudili. Ako uzimate 100.000 EUR-a kredita tih 100.000 EUR-a se naziva glavnicom.

Rata - u govoru često kažemo "rata kredita" i pri tome mislimo na iznos koji mjesečno plaćamo. Uzmemo kredit na 10 godina i "rata" nam je 500 EUR-a mjesečno. Međutim to je kriva upotreba riječi rata jer rata podrazumijeva otplatu glavnice (onih 100.000 EUR-a) i samo glavnice.

Anuitet - stručni naziv za mjesečnu "ratu kredita". Predstavlja zbroj kamate i glavnice. Dakle; anuitet = rata + kamata. Anuitet je uvijek isti odnosno svaki mjesec plaćamo isti iznos, ali se omjer kamate i glavnice stalno mijenja. Pokazat ćemo sve ovo na sljedećem primjeru.

Primjer kredita od 100.000 EUR-a.
Ok. Uspjeli ste uzeti kredit npr. od 100.000 EUR-a na 20 godina. Kamatna stopa je 5% godišnje. Za 20 godina ukupno ćete vratiti 156.921 EUR (100.000 EUR glavnice i 56.921 EUR kamate). Stvar je malo komplicirana jer vi svaki mjesec banci plaćate i glavnicu i kamatu odnosno kamata se stalno računa na sve manji i manji iznos glavnice. Laički bi računali kamatu kao 5% od 100.000 i dobili bi za jednu godinu kamatu od 5.000 EUR-a (0,05 x 100.000). Međutim nećemo platiti 5.000 EUR-a kamate već manje jer svaki mjesec smanjujemo i glavnicu na koju se kamata računa.

Iz tablice vidite da je mjesečni anuitet 653,84 EUR-a. Od toga je u prvom anuitetu iznos glavnice 246,43 EUR-a, a iznos kamata 407,41 EUR. Kako se naša glavnica smanjuje (zadnja kolona) tako je i kamata sve manja. Ono što možete odmah zaključiti je da na početku otplate kredita VEĆINA uplaćenih novaca ide za plaćanje kamate!
DatumAnuitetIznos anuitetaOtplata rate (vraćamo glavnicu)Otplata kamata (plaćamo kamatu)Stanje glavnice (duga)
15.09.2007. uzimamo kredit----100.000 EUR
01.10.2007.1. anuitet653,84 EUR246,43 EUR407,41 EUR99.753,57 EUR
01.11.2007.2. anuitet653,84 EUR247,43 EUR406,41 EUR99.506,14 EUR
01.12.2007.3. anuitet653,84 EUR248,44 EUR405,40 EUR99.257,70 EUR
...................
..................
01.10.2014.85. anuitet653,84 EUR346,75 EUR307,09 EUR75.029,52 EUR
01.11.201486. anuitet653,84 EUR348,16 EUR305,68 EUR74.681,36 EUR
..................
..................
01.08.2027239. anuitet653,84 EUR648,54 EUR5,30 EUR650,59 EUR
01.09.2027240. anuitet653,84 EUR650,59 EUR2,65 EUR0,00 EUR
UKUPNO-156.921 EUR100.000 EUR56.921 EUR-
Obratite pažnju na 85. anuitet. Pogledajte koliko je stanje glavnice nakon što ste 7 godina vraćali kredit. Glavnica iznosi 75.029,52 EUR-a. Iako smo otprilike na trećini vremena od 20 godina glavnica nije umanjena za trećinu. Za tih 7 godina uplatili smo ukupno 54.922,56 EUR-a. (653,84 EUR x 84 mjeseca), ali je na plaćanje kamate otišlo 30.298,83 EUR-a.

Drugim riječima prijevremeno zatvaranje kredita kako biste platili što manje kamate trebate napraviti što ranije, a ne nakon 15 godina. Za samo 7 godina banci ste platili više od 50% kamate.

Je li bolje uzeti kredit na duži rok uz manji mjesečni anuitet ili obrnuto?
To je vječna dilema koja ipak ovisi od slučaja do slučaja. Duži rok automatski znači da ćete platiti i više kamata. Istina je da uz manji mjesečni anuitet možda možete investirati dio novaca ili vam ostaje više novaca za život. Uz kraći rok prije ćete otplatiti kredit i manje ćete platiti kamata samo je pitanje možete li plaćati visoki anuitet. Pravilo je da se nikada ne zadužujete na maksimalno veliki anuitet. Naime ako jedva spajate kraj s krajem i uzmete visoki anuitet kako biste što prije vratili kredit, što će se dogoditi ako banka poveća kamatnu stopu ili se promjeni tečaj? Od čega ćete onda živjeti? Zaboravite ona vremena visoke inflacije i fiksnih kamatnih stopa kada su anuiteti na kraju iznosili kutiju cigareta. Također ne računajte kako će vam plaća samo rasti jer se može dogoditi i da se smanji.

Koliko je zaista važna kamata stopa? Kolika je razlika između 5% i 6%?
Kamatna stopa je JAKO VAŽNA. Najvažnija. Razlika između 5% i 6% kod kredita koji se uzimaju na 20 ili 30 godina je ogromna. Recimo u gornjem primjeru je kamatna stopa 5%. Da je slučajno 6% mjesečni anuitet bi bio 707,29 EUR (50 EUR-a veći!!), a ukupan iznos kamate bi umjesto 56.921 EUR bio 69.749 EUR (platili bi 12.800 EUR-a više kamata!!)

Fiksna ili promjenjiva kamata?
Svakako je sigurnija fiksna. Ukoliko ne želite neugodna iznenađenja uzmite fiksnu kamatnu stopu. Promjenjiva bi trebala biti niža od fiksne, a budući u početku plaćate najviše kamate možete proći jeftinije u konačnici. Naravno možete proći i puno puno skuplje ukoliko se kamatna stopa promjeni.

Što je to interkalarna kamata?
Još jedna «pljačka» od strane banke ili...? Nije nikakva pljačka radi se o kamati koja se obračunava od dana kada ste zaista uzeli novce do prvog sljedećeg dana u mjesecu. Naime, otplatni plan se radi tako da je dospijeće rate prvi dan u mjesecu, a budući se rijetko kada kredit diže baš prvoga u mjesecu plaćate kamatu za razdoblje od dana od kada ste zaista uzeli novce do početka otplate. Možete smanjiti taj iznos ako podignete kredit krajem mjeseca i to svakako učinite. Najgore je ako uzimate kredit početkom mjeseca jer onda plaćate najviše kamate.
Je li pametno uložiti i dio svojih novaca i uzeti manje kredita?
Imate neku ušteđevinu možda 20.000 EUR-a i trebate kredit. Jedna varijanta je uzeti kredita koliko vam treba, a ušteđevinu sačuvati, potrošiti na nešto drugo ili investirati. Ukoliko ste dobar investitor možete jako dobro oploditi tih 20.000 EUR-a (ali ih možete i izgubiti). Ovisno o vašim godinama, sklonosti riziku itd. morate odlučiti što želite. S tim novcem možete zaraditi dosta novaca i pitanje je hoćete li ikada ponovo imati toliko novaca na raspolaganju. Ako se ipak odlučite da taj novac uložite u nekretninu i uzmete manje kredita i to je odlična odluka jer ćete platiti manje kamate i mjesečni anuitet će biti manji. Da uzmete 80.000 EUR-a uz kamatnu stopu od 5% na 20 godina (umjesto 100.000 EUR-a iz primjera) mjesečni anuitet će vam biti 523,07 EUR (120 EUR-a manji) i ukupno ćete platiti samo 25.536 EUR-a kamate (čak 31.385 EUR-a manje!)

Prijevremeno zatvaranje kredita
Uvijek možete zatvoriti (vratiti) dio ili cijeli kredit. Banke će vam to obično naplatiti oko 2-3% od iznosa kojeg zatvarate. Znači ako želite vratiti 10.000 EUR-a koje ste uštedjeli i tako smanjiti glavnicu kredita to će vas koštati 200-300 EUR-a. Smanjenje glavnice ima smisla na početku dok je kamata koja se plaća visoka, ali s vremenom ima sve manje i manje smisla. Puno je bolje taj novac negdje investirati. Naravno ukoliko ste osoba koja jednostavno mrzi biti dužna i ne osjeća se dobro s dugovima zatvorite ih što prije.

izvor: www.pametnakuna.com
Članak je ocijenjen 129 puta
Ocijenite članak:
Broj komentara (23) Pročitano: 41385 puta
medo(15.9.2007. 23:30:50)

U svakome slučaju siguran sam da je bolje izvršiti prijevremenu otplatu kredita, provizija je uvijek manja od kamate.Trošak je bitno manji. Svakako prije napravite računicu . Kada sam došao izvršiti prijevremenu otplatu stambenoga kredita prije dvije godine, meni su bankari nudili smanjenje kamate, smanjenje roka otplate, izmjenu devizne klauzule...Dakle sve su varijante bankarima bolje od prijevremene otplete kredita.

gordan(16.9.2007. 11:47:31) novac

ma naravno da bankama nikako ne paše da vratiš kredit. pitanje je samo možeš li ti zaraditi više s tim novcem nego što plaćaš za kredit ili ne.

giga(17.9.2007. 8:57:07)

gordan:
ma naravno da bankama nikako ne paše da vratiš kredit. pitanje je samo možeš li ti zaraditi više s tim novcem nego što plaćaš za kredit ili ne.

Upravo tako. I na temelju toga mislim da je glupost isplaitit kredit prije vremena sa kesom. Jer recimo da imas 20.000 eura kredita i jos recimo 10 god kredita,lagano se izracuna koliko novaca ustedis ako platis kredit prijevremeno,a koliko dobijes ako stavis to u fond i dignes nakon 10god,nakon sto isplatis kredit. Ili stavis taj novac u fond i na kraju godine dignes ono sto si zaradio i platis pola rate kredita svaki mjesec od fonda i na kraju imas tih 20.000 eura u dzepu/fondu i svaki mjesec manju ratu za pola recimo. Nisam nista racunao to kazem ovako od oka...treba baciti na papir...
Za primjer ja sam imao kredit od 10.000kn na jednu godinu,nako tri mjeseca sam ga isao vratiti i ukljucuji tri rate koje sam platio prije sve ukupno me kredit dosao 10.400kn,a da sam ga uplatio ratu po ratu itako godinu dana,dosao bi recimo 10.500,znaci u postotcima razlika je jako mala. A da sam uzeo tih 8000-9000kn koliko sam njima dao i stavio u fond tamo bi zaradio za 9 mj.,recimo 15% i imao bi oko 1000kn u dzepu,mozda 1000kn nije puno,ali gledaj to kroz%,ne kroz iznos...sori na malo duzem postu.

medo(17.9.2007. 20:27:14)

E tu se onda radi o kreditu koji je uzet u formi stambenog, jer je najpovoljniji, sa namjerom da se uložiu investiciju. Banke primijenjuju čini mi se "dekurzivni" način obračuna kamata i tada se dešava situacija koju opisuje Gordan. Baš ću probati obratnu računicu: a što ako umjesto u vraćanje rata kredita uložim baš svaki mjesec recimo u inv. fond .Probajte i vi.
Prva varijanta : uzeo sam stambeni kredit, plaćam rate a kredit sam uložio u inv. fond i rate vraćam iz prihoda tog fonda a ne iz plaće.
Druga varijanta: iznos u visini rate kredita svaki mjesev ulažem u istome vremenu u isti fond. Živo me zanima računica.

gordan(18.9.2007. 11:27:18) novac

medo, svakako nam javi računicu, ali mislim da ako imaš 70 somova EUR-a za zatvaranje kredita i uložiš li ih danas u fond koji donosi 10% ili zatvoriš kredit pa mjesečno uplaćuješ nekoliko tisuća u isti taj fond da ćeš teško dostići ovoga koji je odmah stavio 70. Možda griješim.

medo(18.9.2007. 23:11:17)

Evo računice:
osoba A: uzima kredit od 70.000,00 eura . Rata kredita je 778 eura ( na 10 god. uz kamatu 5,90 % - izvor ZABA) Ukupno će vratiti banci 93.360 eura. Iznos kredita od 70.000,00 eura stavi u fond na 10 god. uz kamatu 10 % ali ne uplaćuje ništa niti ne podiže ništa. Nakon 10 god. u fondu ima 181.562,00 eura ( kalkulator na dnu ove stranice)
Razlika - zarada je 88.360 eura .
Osoba B
Iznos mjesečne rate od 778 eura svaki mjesec uplaćuje u isto fond - 10 % god. kamate i to radi kroz vrijeme od 10 god. Nakon 10 god. ima 155.496,67 eura .
Tko ima više?
Naravno osoba B. Zato sam i napisao da treba jako dobro analizirati jer osoba A ipak mora vratiti kredit sa kamatama.
Inače do slične sam računice došao analizirajući dali se isplati kupiti stan u Zagrebu na kredit i iznajmljivati ga ili iznos rate kredita ulagati u fondove. No o tom potom . Pozdrav svima!

Pinocchio(19.9.2007. 10:20:43)

Medo,
Ne bih se baš složio s tvojim zaključkom
Tijekom 10 godina
Osoba A:
uložila vlastitih sredstava: 93.360 EUR (kroz rate kredita)
imovina nakon 10god: 181.562 EUR

Osoba B:
uložila vlastitih sredstava: 93.360 EUR (kroz mjesečne uplate u inv. fond)
imovina nakon 10 god: 155.497 EUR

Moj je zaključak da su obje osobe jednako uložile u zadanom periodu, a osoba A ima veću imovinu na kraju razdoblja.

Komentirajte članak!

NEWSLETTER

Ime:
Email:

ANKETA

Podržavate li velike kazne za rad na crno? (rad u fušu)
Rezultati

KALKULATOR ZA OBRAČUN KAMATE NA KAMATU

Početni kapital (u kn)
Mjesečne uplate (u kn)
Godišnja kamata/prinos (%)
Broj godina investiranja